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주택난 심화 가주서 별채 인기 상승

모기지 금리 상승과 주택 매물 부족 심화로 뒷마당 별채(ADU) 인기가 상승하고 있다. 가주에서 2022년 신축 허가 주택의 5채 중 1채 정도가 ADU다. ‘그래니 아파트’, ‘뒷마당 별채’, ‘보조 주택’ 등으로 알려진 ADU는 심각한 가주의 주택난을 해결하고 저렴한 주택공급을 늘리기 위한 최고의 대안으로 주목받았다. 최근 캘리포니아 주택 평균 가격이 75만 달러까지 치솟고 주택 재고가 최저치를 기록하면서 뒷마당에 ADU 건축에 관심을 갖는 주택소유주들이 늘었다. ADU에 대한 시정부들의 규제가 심했지만 4년 전부터 완화되기 시작했다. LA시의 경우 2019년 12월 ADU 관련 규제 완화로 ADU 면적도 최고 1200스퀘어피트까지 늘고 2층까지 지을 수 있다. 그룹 아치 디벨럽먼트 대표 박용근 미주한인건축가협회(KAIA) 이사장은 “800스퀘어피트 미만이면 주정부 규정을 적용해 시정부 조닝 규정을 따라가지 않아도 된다”며 “다만, 그 이상이면 시정부의 조례를 준수해야 하며 특히 시정부마다 조례가 달라 확인해야 한다”고 조언했다. 부동산 업계에 따르면 ADU는 임대주택으로 추가 소득을 원하는 주택소유주에게 인기다. 팬데믹 이후에는 재택근무가 많아지면서 임대 대신 홈오피스로 활용하는 주택소유주도 늘고 있다. 특히 다운사이징이 어려운 한인 시니어가 ADU를 지어 살고 대신 본채는 임대를 주는 경우도 대폭 늘었다는 게 업계가 전하는 말이다. 드림부동산 케이 박 에이전트는 “LA한인타운에서 ADU 임대료는 2개 침실, 2개 욕실 1000스퀘어피트 기준 월 3000~3500달러 수준”이라며 “최근에는 은퇴를 앞둔 시니어들이 자녀 거주 혹은 다운사이징 대신 거주지로 ADU를 고려해 문의가 많다”고 밝혔다. 최근에는 비싼 렌트비와 주택가격으로 부모와 거주하는 캥거루족 자녀가 증가하면서 자녀용 ADU 건축을 고민하는 주택소유주도 증가 추세다. ADU 규모는 평균 500~1200스퀘어피트, 주니어 ADU는 500스퀘어피트 미만이다. 건설 및 건축 업계에 따르면 ADU 건축 비용은 스퀘어피트당 300~400달러로 1000스퀘어피트 기준 30만~40만 달러 비용을 예상해야 한다. 가주한인건설협회 크리스 이 회장은 “신축 주택보다 건축 비용이 저렴하고 주택소유주가 임대주택으로 활용할 수 있다”며 “LA지역은 임대 수요가 많은 대학가 인근이나 임대료가 꾸준히 상승하는 좋은 학군 지역 주택소유주들의 문의가 많다”고 말했다. 심지어 별채도 팔 수 있다고 덧붙였다. 지난해 가을 개빈 뉴섬 주지사가 ADU를 콘도처럼 별도의 주택 개념으로 구분해 따로 거래할 수 있도록 허용하는 법안(AB1033)에 서명하면서 저렴한 가격에 주택을 마련하려는 예비 바이어들 사이 관심도 높아졌다. 캘리포니아주택금융국(CalHFA)의 ADU 건축 보조 프로그램이 재시행된 영향도 있다. 저소득 주택소유주가 ADU를 지을 수 있도록 초기 비용을 지원하는 ADU 보조프로그램에는 자격을 갖춘 주택소유주에게 설계 및 허가 비용 등 최대 4만 달러를 제공한다. 그랜트는 ADU 디자인이나 공사에 필요한 퍼밋 신청비 등으로 지출할 수 있다. 이 기금을 받기 위해 ADU 건축 신청을 하는 신규 주택 소유주들이 급속도로 늘어났다. 지난해 1억 달러를 모두 소진한 후 신청 접수가 중단되었지만 지난해 말 2500만 달러가 추가됐다. 자격 요건은 LA카운티 기준 중위 소득 8만4160달러의 80% 미만이어야 한다. 보조금은 주택소유주가 아닌 대출기관에 지급된다. CalHFA 웹사이트(calhfa.ca.gov/adu/)에 LA카운티의 네이버후드 하우징 서비스를 포함해 18개 대출기관과 10개 비영리기관을 찾을 수 있다. 이은영 기자주택난 인기 가주의 주택난 뒷마당 별채 1000스퀘어피트 기준

무허가 뒷마당 별채 합법화…LA시도 규정 완화

LA시의회가 주택난 해소 목적으로 뒷마당 별채(ADU) 규정을 완화했다. 불법 또는 무허가 ADU를 정부가 정한 규정에 맞추면 원래 상태로 복구하지 않아도 합법화할 수 있도록 하는 내용이 시의회가 만장일치로 승인한 개정안의 주요 골자다. 이번 안은 LA시의회 모니카 로드리게스 의원이 최근 제안한 것으로 그동안 불법 또는 무허가 ADU의 합법화 과정을 대폭 완화한 것이라는 설명이다. 현행 규정은 위법 또는 무허가 ADU를 합법화하려면 점유확인서(CofO)를 받아야만 한다. 문제는 이를 받기 위해선 ADU를 원상태로 돌려놔야 했다. 이 과정에서 집주인은 많은 시간과 비용을 써야 했다. 일례로 거라지(garage)를 ADU로 불법 개조했다가 정부에 적발되면 이를 부수고 다시 원래의 거라지 모습으로 바꿔야만 점유확인서를 받을 수 있었다. 그러나 새로운 규정은 불법 ADU를 저소득층 유닛으로 사용하면 점유확인서 발급 규정의 유예 조처를 받을 수 있게 됐다. 또한, 변호사를 통해 관련 보고서를 위원회에 제출하면 원상 복귀 없이 확인서를 발급받을 수 있어 큰 비용을 절약할 수 있다. 개정안을 발의한 로드리게스 의원은 “기존 ADU를 주택난 해소 방안으로 사용하자는 게 이번 개정안의 취지”라고 설명했다. 다만, 현재 이 규정에 대한 재정적 분석이 완료되지 않아 시행 시기는 조금 늦춰질 전망이다. 양재영 기자 [email protected]무허가 뒷마당 무허가 뒷마당 la시도 규정 뒷마당 별채

뒷마당 별채 규정 완화…융자에 예상 임대수입 가산

뒷마당 별채(ADU) 관련 규정이 크게 완화돼 주택난 해소에 도움이 될 전망이다. 연방 주택국(FHA)은 ADU 신축 목적 융자액 산정 시 예상 임대 수입도 함께 반영할 수 있도록 추진하고 있다. 현재 FHA의 레노베이션론(renovation loan)의 경우, 정부는 듀플렉스에만 예상 임대 수입을 소득에 포함할 수 있도록 허용하고 있다. 현 규정상 별채는 대상이 아니다. 따라서 이번 FHA의 안이 시행되면 ADU를 새로 건축하기 위해 레노베이션론을 신청하면 ADU의 예상 임대 수입도 소득으로 간주돼 더 큰 금액의 대출금을 받을 수 있다는 게 업계의 설명이다. 보통 ADU를 신축하는데 14만9000달러에서 최대 40만 달러의 비용이 필요하다. 한 업계 관계자는 “예상 임대 수입을 현재의 소득으로 추정해 융자를 받을 수 있다면 대출금이 커지면서 주택소유주들에게 적지 않은 도움이 될 것”이라고 봤다. LA카운티의 경우, FHA를 통한 주택 융자를 받을 때 1유닛 단독주택(SFR)은 최대 110만 달러까지 대출이 가능하다. 하지만, ADU를 포함해서 1유닛으로 인정받는다면 주택 가치가 최대 35%까지 올라가 더 많은 융자가 가능해진다는 것이다. 이에 더해, 정부는 FHA 컨스트럭션론(FHA-backed construction loan)도 집과 ADU를 하나의 유닛으로 간주해서 신축할 수 있도록 하는 방안도 진행 중이다. 그동안 별도의 융자 프로그램이 없는 상황에서 ADU를 건축하려면 홈에퀴티라인오브크레딧(HELOC)을 이용하거나 별도의 자금을 마련하는 방법 외에는 특별한 대안이 없었다. FHA 커미셔너인 줄리아 고든은 “더 많은 주민이 임대 소득을 올릴 수 있는 주택을 소유하도록 하는 게 이번 조처의 취지”라며 “주택 공급도 늘릴 수 있어서 임대 시장에에도 도움이 될 것”이라고 말했다. 칼포인트렌딩의 박치훈 시니어 오피서는 “통상 월 소득이 1000달러 정도 부족해 융자가 거절되는 경우가 많았다”며 “이번 조치가 시행되면 예상 임대 수입을 소득으로 가산해 더 많은 금액을 더 낮은 이자율로 대출받을 수 있을 것”이라고 설명했다. 그는 또 “ADU 건축을 원하지만, 자기자본이 적은 저·중간 소득층에도 혜택을 볼 것”이라고 덧붙였다. 단, 이번 안건이 시행돼도 기존과 같이 소득대비부채(DTI) 비율이 45%를 넘지 않아야 융자가 가능하다. 양재영 기자 [email protected]임대수입 뒷마당 예상 임대수입 뒷마당 별채 규정상 별채

[에이전트 노트] 뒷마당 별채 신축 열풍

2017년부터 가주지역의 주택난 해소를 위해 뒷마당 별채(ADU, Accessory Dwelling Unit)건축 규정 완화 이후 2018년에 8905채로 신청 건수가 폭주하기 시작해 5년이 지난 현재 3만 건에 육박하고 있는 것으로 알려졌다. 지난 2021년에 집계된 ADU 신청 건수는 23,663채로 2018년의 신청 건수 대비 2.5배나 급증한 것으로 알려졌다. ADU 신축허가가 완화된 2017년 이후부터 2021년까지 지난 4년간 가주 정부가 허가한 ADU 허가 건수는 총 6만3456건으로 ADU 1건당 예상되는 비용이 적게는 10만 달러에서 많게는 30만 달러가 넘는 것을 고려하면 어림잡아도 그 시장 규모도 적어도 60억 달러에서 120억 달러를 훌쩍 넘는 수준인 것으로 예상된다. 이처럼 ADU 신청 건수가 증가하는 가운데 ADU를 활용한 뒷마당 별채의 신축 형태도 변화하고 있는 것으로 알려졌다. ADU가 완화된 2018년 당시의 홈 오너들은 주로 뒷마당의 거라지를 활용하거나 적은 비용으로 소규모 형태로 ADU를 활용했던 것이 최근에는 아예 허용되는 최대 용적률을 활용해서 높은 비용을 투자하여 제대로 신축해 오히려 오래된 본채보다 더 활용도 높은 뒤채에 신축하고 있는 것으로 분석됐다. 이 같은 ADU를 신축하고 있는 홈 오너들은 신축된 ADU를 활용해서 주택 임대 소득을 올리거나 비싼 집값에 아직 독립하지 못한 성인 자녀에게 살 곳을 제공하는 용도로 활용되기도 한다. 이렇게 증가하고 있는 ADU는 이제 그 활용 활용도를 넘어서 주택가격에도 큰 영향을 미치게 된 상황으로 주택시장에서도 ADU의 영향력이 점점 더 커지고 있는 상황으로 이제 ADU가 증축된 주택의 거래가격은 투자 대비 더 높은 가격대가 형성되고 있는 것으로 보인다. 뒷마당 별채의 증축 허가 기준을 살펴보면 기존건물에 붙여서 증축하거나, 별도로 떨어져 있는 거라지나 창고를 활용한 증축 또는 신축 모두 가능하지만 신·증축할 수 있는 사이즈는 기존건물 사이즈의 50% 내외로 제한된다. 또한 증축 또는 신축되는 면적은 640sf에서 최대 1200sf까지만 허용되며 반드시 기존 하우스 하나에 한 채만 허용되고 집 뒤쪽에만 가능하고 본래의 집 앞쪽과 도로 사이에는 신·증축이 불가능하며 언덕에 위치해 안전상에 문제가 있는 곳 역시 증축이 불가능하다. 그리고 2층 구조로 증축과 신축이 가능하며 신·증축시 뒷집과 옆집으로부터최소 5ft는 떨어져야 하지만 기존의 거라지를 활용해서 증축할 경우 별도로 5ft 의 Setback을 요구하지 않아 증축을 아주 쉽게 할 수 있고, 2층 구조로도 가능하다. 주차와 관련된 사항으로는 증축되는 건물의 침실 1개당 1개의 주차 공간이 의무적으로 반드시 확보되어야 하지만 기존의 집과 붙여서 증축하는 경우나 집으로부터 0.5마일 거리 안에 버스정류장과 전철역 등이 근접해 있다면 주차공간 확보에 대한 예외적용을 받는다. 만약 소유하고 있는 주택의 넓은 뒤뜰을 활용한 신·증축을 계획한다면 반드시 시작하기 전에 건축전문가의 조언을 먼저 받아야 하고 일을 진행할 때는 라이선스가 있고 신·증축은 물론 시의 퍼밋 문제까지 해결해본 경험이 많은 전문가나 전문회사를 선별하여 진행하는 것이 무엇보다 중요하다. ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 뒷마당 별채 증축과 신축 뒷마당 별채 증축 허가